경매 배당순위, 경매 우선순위 알아보기

경매 배당순위, 경매 우선순위 알아보기

경제활동을 하다 보면 거래상대방 때문에 돈을 잃는 경우가 많습니다. 흔히 돈을 떼였다고 하죠. 이런 경우 거래처의 부동산이 경매처분 되어 경매 배당을 받게 됩니다. 그런데, 이러한 배당에는 우선순위가 있으며, 우선순위에 따라 돈을 한 푼도 못 가져갈 수도 있습니다. 

이번 포스팅에서는 부동산 등의 경매처분시 경락대금의 우선순위, 즉 경매 배당순위, 경매 우선순위에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

일반적으로 국세는 일반채권에 우선합니다. 그러나 국세우선의 원칙의 예외사항이 존재하고 그 내용은 다음과 같습니다.

1. 국세우선의 원칙의 예외사항

1) 선집행 지방세 등의 가산금과 체납처분비의 우선 원칙

지방세나 공과금의 체납처분을 할 때 그 체납처분금액 중에서 국세·가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우, 그 지방세나 공과금의 체납처분비는 국세·가산금 또는 체납처분비에 우선하여 징수합니다.

여기서 체납처분비란 ?

국세징수법 중 체납처분에 관한 규정에 따른 재산의 압류, 보관, 운반과 매각에 든 비용을 말하는 것으로 이 규정은 포괄규정이 아닌 열거규정이므로, 실제로 체납처분이 소요된 공무원의 급료, 여비, 용지대, 교부청구비 등은 체납처분비에 포함시킬 수 없다.

2) 공익비용의 우선 원칙

강제집행·경매 또는 파산절차에 든 비용은 국세·가산금 또는 체납처분비에 우선합니다.

3) 법정기일 전에 설정된 담보 채권의 우선 원칙

국세의 법정기일 전에 전세권, 질권, 저당권의 설정을 등기, 등록한 경우에는 그러한 전세권, 질권, 저당권이 국세채권에 우선합니다. 

4) 소액임차보증금의 우선 원칙

임대차 관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우, 임대차에 관한 보증금 중 최우선변제보증금은 국세채권에 우선합니다. 

cf. 주택임차보증금 

주택임차보증금을 우선변제 받기 위해서는 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다. 다만 우선변제 받을 수 있는 보증금이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있는 것입니다.

5) 임금채권의 우선 원칙

사용자의 재산을 매각하거나 추심함에 있어서 그 매각금액 또는 추심금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우, 근로기준법 제38조의 규정에 의한 임금·퇴직금·재해보상금 기타 근로관계로

인한 채권은 국세와 가산금에 우선합니다.

2. 경매 배당순위, 경매 우선순위

조세채권 우선 순위에 대한 예외사항을 지금까지 알아보았고요, 상기 원칙들을 통해 결론을 정리해보도록 하겠습니다. 위에 이야기가 이해가지 않는다 하더라도 이제부터 기술된 내용만 이해하시면 경매 배당순위 및 경매 우선순위를 이해하는데 큰 어려움이 없을 것 입니다.

1순위 : 체납처분비 (경매집행비용)

2순위 : 최우선 변제보증금 (서울기준 1억원이하 보증금 ☞  3천4백만원)

 최우선 변제임금채권 (최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금)

3순위 : 당해세(경매 목적물 자체에 부과된 세금)

4순위 : 조세의 법정기일(신고일 등)이 저당권 설정일보다 빠른 조세 및 공과금

5순위 : 저당권, 전세권에 의하여 담보되는 채권

6순위 : 일반임금채권(최우선 변제임금채권 임금을 제외한 일반 임금채권)

7순위 : 일반조세채권 (법정기일이 저당권 설정일보다 느린 경우의 조세채권)

8순위 : 공과금변제 (4대보험)

9순위 : 일반채권

당해세란??

당해세 중 국세에는 상속세/증여세/종합부동산세가 있으며, 지방세에는 재산세/자동차세 등이 있습니다. 여기서 취득세는 당해세에 포함하지 않습니다. 참고로 상기 세금들이 무조건 당해세가 되는 것은 아니고요, 저당권 설정시기에 예측 가능한 조세였는지 여부가 쟁점이 되는 것입니다. 즉, 해당 부동산이 상속이나 증여가 이루어질 것이 등기부등본상 표기가 되었었다면 이러한 상속세 및 증여세는 당해세 요건에 해당할 수 있으나 그렇지 않은 경우에는 당해세가 되지 않습니다.

지금까지 경매 배당순위, 경매 우선순위에 대해 알아보았습니다. 이러한 지식은 전세계약시, 세무업무, 경매진행시 아주 필수적인 내용입니다. 노동자의 경우에도 임금을 변제받을 수 있는지 여부에 대해서 가늠할 수 있는 것이기도 하고요. 미리 숙지하시고 조심하셔서 나중에 큰 봉변 당하는 일이 없도록 합시다!