부동산 세금의 종류와 개념 : 쉽고 완벽한 정리(취득시, 보유시, 양도시)

안녕하세요 책읽는회계사입니다.

오늘의 포스팅은 부동산 세금의 종류에 대해 알아보겠습니다. 

부동산을 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 이렇게 세단계로 나누어 납세의무가 주어집니다.

1. 부동산 취득시 내야 하는 세금 (취득세, 인지세)_ 1단계 부동산 세금

1) 취득세

부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에는 취득세를 신고 납부하여야 합니다.  여기에는 농어촌특별세 및 지방교육세도 포함됩니다. 만약 60일을 넘기게 되면 신고불성실가산세(납부세액의 20%)와 납부불성실가산세(1일 1만분의3)에 해당하는 가산세를 추가로 납부하여야 합니다. 보통은 부동산 취득시에는 공인중개사를 끼고 진행하는 경우가 많기 때문에 실무상 취득세 신고를 안하는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 

취득세 세율은 몇 %일까요? 취득세 세율은 1.1%부터 4%까지 다양하게 구성되고 있습니다. 

서민 주택이라고 판단하고 있는 6억원 이하이면서 85제곱미터(약 32평)이하의 아파트를 취득하는 경우에는 1.1%의 세금을 내면 되는 것이며, 9억원이 초과하면서 85제곱미터를 초과하는 아파트를 쥐득하는 경우 3.5%의 세금을 내야 합니다. 

또한, 6억 이하 주택이라고 하더라도 매매로의 취득이 아닌 증여로의 취득이라면 1%대의 세금이 아닌 4%의 세금을 내야 하므로 유의하셔야 합니다. 

위의 표에서 나온 6억원, 9억원의 기준이 무엇인지 알아보겠습니다. 부동산 가격의 종류는 다양합니다. 실거래가, 매매사레가, 공시가격, 시가표준액 등등 여기저기서 들어본 가격기준이 다양할 것입니다. 취득세 계산시에는 취득가액은 실제 취득한 거래가격을 말하는 것입니다. 만약 신고 가액의 표시가 없을 때에는 시가표준액으로 계산합니다. 특별한 경우가 아니라면 실제 취득가격에 위의 세율을 곱하면 취득세가 부과되는 것으로 이해하시면 됩니다.

2) 인지세 

부동산 취득시에 매매계약서와 같은 증서를 작성하는 경우에는 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입해서 증서에 첨부하여야 합니다.  

매매계약서에 기재된 금액 별로 납부하여야 하는 세액은 다음과 같습니다.

참고로 과거에는 수입인지를 우표형식의 수입인지를 붙이는 방식이었습니다만, 2014년 1월 1일부터 전자수입인지 방식을 이용하도록 방식이 변경되었으며, 2015년부터는 과거 우표형태의 수입인지 방식을 더이상 취급되지 않습니다. 위의 세액 규모에서 보다시피 취득세와 비교했을 때 아주 미미한 세금입니다.

2. 부동산 보유시 내야하는 세금 (종합부동산세, 재산세)_2단계 부동산 세금

1차적으로 시청, 구청, 군청에서 부동산 소유자 모두에 대해 재산세를 과세하고, 2차적으로 국가에서 부동산 공시가격을 인별로 합산해서 일정금액을 초과하는 부동산 소유자에 대해서만 종합부동산세를 과세합니다.

1) 종합부동산세

종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금입니다. 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모하기 위해 2005년부터 시행된 세금입니다. 과거에도 비슷한 종합토지세가 있었으나, 노무현 정부때 부동산 가격 안정을 위해 다시 시행된 세금입니다. 종합부동산세는 국세이며, 재산세는 지방세인 점 참고하시기 바랍니다. 

한편, 종합부동산세도 내야하고 재산세도 내야한다면 동일한 과세물건에 대해 이중으로 세금을 부담해야 하는 이중과세 문제가 대두된 바 있습니다. 현행 세법에서는 종합부동산세를 계산할 때 기 납부한 재산세 금액을 별도의 공제처리를 해줌으로써 이중과세 문제를 해소하고 있습니다. 하지만 최근까지 이러한 이중과세 문제의 논리적 적합성 및 적정성에 대해 다툼이 있어왔습니다. 

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유한 부동산을 기준으로 결정합니다. 즉, 6월 1일 시점에 보유한 사람이 세금을 납부하는 것이지요. 종합부동산세는 12월1일~12월15일 사이에 관한 세무서장에 의해 고지됩니다. 다만, 납세자는 신고 납부방식으로도 납부가능합니다. 대부분의 사람들은 세금에 대해 잘 모르므로 신고납부방식이 가능한 세목임에도 불구하고 고지납부방식을 택합니다. 이 경우 추후 경정청구시에 불이익한 부분이 있으니, 가능한 신고납부방식으로 해보시는 것이 좋을 듯합니다. 

<과세 대상>

아래의 표와 같이 주택의 경우 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과한 주택 보유시에 종합부동산세가 과세되는 것이며, 그밖에 종합합산토지, 별도합산토지의 경우에도 각각 5억원, 80억원을 초과하여 보유하는 사람에게는 종합부동산세가 과세되는 것입니다. 

<과세 표준>

주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 합산한 뒤 6억원(1세대1주택자 9억원)을 공제하고 공정시장가액비율(80%)를 곱하여 산정합니다. 그 밖에 종합합산토지 및 별도합산토지도 동일한 방식에 의해서 산출하게 됩니다. 

<종합부동산세 세율>

2) 재산세

종합부동산세와 마찬가지로 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 보유한 자에게 재산세가 부과됩니다. 재산세는 종합부동산과 다르게 신고납부방식은 없으며, 부과고지납부로써 납세의무가 종결됩니다.

납부는 7월과 9월, 두 번에 걸쳐 진행됩니다. 7월분은 건물분 재산세, 9월분은 토지분 재산세로 생각하면되며, 주택의 경우 7월과 9월 각각 1/2씩 나누어 부과됩니다. 단, 재산세액이 10만원 미만인 경우에는 7월에 한번만 납부하면 끝나는 것입니다. 재산세는 지방세에 한 세목으로써 지역자원시설세, 종전의 도시계획세, 지방교육세 등과 함께 납부하는 것입니다. 각각의 세목별로 구분하는 것은 의미가 없으므로 밑의 세율표의 금액만 과세된다고 생각하시면 됩니다.

<과세 대상>

보유하고 있는 모든 부동산에 대해 과세 됩니다. 

<과세 표준>

참고로 공정시장가액비율은 주택 60%, 건물토지는 70%입니다.

<재산세 및 지역자원시설세 세율표>

재산세 세율입니다. 주택의 경우 약 0.4%라고 생각하시면 편할듯합니다. 별장의 경우 보유하고 있다는 이유로 4%의 세율로 과세되고 있다는 점이 눈에 띕니다. 

3. 부동산 양도시 내야하는 세금 (양도소득세)_3단계 부동산 세금

1) 양도소득세

양도소득세는 부동산 시세 차익에 대해 소득세를 부과하는 것입니다. 소득세법 안에 양도소득을 별도로 규정하고 있는 것이지요. 별도의 세목이라고 알고 계시는 분이 많지만, 사실 양도소득세라는 별도의 세목은 없습니다. 양도소득세는 상당히 복잡합니다. 그래서 이번 포스팅에서는 간단하게 계산 구조, 세율 정도에 대해 알아보겠습니다.

<계산구조>

아래 보시다시피 부동산을 팔 때 무조건 양도소득세가 나오는 것이 아니라, 시세차익을 거둬들였을 때에만 납부하는 세금입니다. 양도소득세가 많이 나온다고 불평불만을 가질 것이 아니라 그만큼 부동산 시세차익을 많이 누렸다고 좋아하는 것이 먼저겠지요.

<세율>

양도소득세의 세율은 0%에서 70%까지 다양합니다.

먼저, 아래표에는 나와있지 않지만 1세대 1주택의 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 즉 0%입니다. 그런데, 미등기자산일 경우에는 70%의 세율로 과세합니다. 그밖의 세율도 기본적으로 누진제를 적용하고 있으며, 단기적인 투기세력에 대해서는 40~50%의 높은 세율을 부과하고 있습니다. 

양도소득세는 추후 별도의 포스팅으로 이슈별로 나누어 다루어보도록 하겠습니다. 이번 포스팅은 부동산 세금에 대해 전반적인 체계를 이해하기 위한 것이기 때문입니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 도움이 되시길 바라겠습니다.